Kalkulator PPh Final Pasal 4(2)

Hitung PPh Final Pasal 4 ayat (2) untuk sewa tanah/bangunan, jasa konstruksi, dan pengalihan hak atas tanah/bangunan.

Jenis transaksi

Sewa Tanah/Bangunan Jasa Konstruksi Pengalihan Tanah/Bangunan

Jumlah bruto nilai persewaan

Nilai kontrak (tidak termasuk PPN)

Jenis layanan

Kualifikasi penyedia jasa

Nilai pengalihan (harga transaksi)

Kategori

PPh Final Pasal 4(2)

Diterima bersih:

Rincian perhitungan step-by-step

Cara Menghitung PPh Final Pasal 4(2) Secara Manual

Pasal 4 ayat (2) UU PPh mengatur beberapa jenis penghasilan yang dikenai pajak final — dipotong/dibayar langsung tanpa perlu digabung ke penghasilan lain di SPT Tahunan. Tiga jenis yang paling umum dihadapi akuntan adalah sewa properti, jasa konstruksi, dan penjualan properti.

Sewa Tanah/Bangunan — 10% Flat

PPh Final = 10% × jumlah bruto nilai persewaan (termasuk biaya perawatan, keamanan, service charge jika disatukan dengan nilai sewa). Berlaku sama untuk pemilik orang pribadi maupun badan.

Jasa Konstruksi — Bertingkat Menurut Layanan & Sertifikasi

Jenis Layanan	Bersertifikat	Tanpa Sertifikat
Pekerjaan konstruksi (kecil)	1,75%	4%
Pekerjaan konstruksi (menengah/besar/spesialis)	2,65%
Konstruksi terintegrasi (EPC)	2,65%
Konsultansi (perencanaan & pengawasan)	3,5%	6%

Pengalihan Tanah/Bangunan — 3 Kategori

Tarif umum 2,5% dari nilai transaksi sesungguhnya (bukan dibandingkan NJOP — itu aturan BPHTB pembeli, pajak berbeda). Rumah/Rusun Sederhana yang dijual pengembang dikenai 1%. Pengalihan kepada pemerintah/BUMN-BUMD untuk kepentingan umum dikenai 0%.

Contoh Kasus

Kontraktor dengan sertifikat usaha kecil mengerjakan proyek senilai Rp1.000.000.000 (tidak termasuk PPN). PPh Final = 1,75% × Rp1.000.000.000 = Rp17.500.000. Jika kontraktor yang sama tidak memiliki sertifikat, PPh Final naik menjadi 4% × Rp1.000.000.000 = Rp40.000.000 — lebih dari dua kali lipat, menunjukkan pentingnya sertifikasi usaha konstruksi.

Kalkulator terkait: PPN dan Sanksi Keterlambatan Pajak.

Pertanyaan yang Sering Diajukan

Karena pajak yang dipotong/dibayar langsung menjadi pelunasan kewajiban pajak atas transaksi tersebut — tidak perlu digabung lagi ke penghasilan lain dan dihitung ulang dengan tarif Pasal 17 di SPT Tahunan. Ini berbeda dari PPh yang bersifat kredit pajak (dapat diperhitungkan kembali).

Ya. PP 34/2017 tidak membedakan tarif berdasarkan status pemilik — baik orang pribadi maupun badan yang menyewakan tanah/bangunan dikenai tarif final 10% yang sama dari jumlah bruto nilai persewaan.

PP 9/2022 secara eksplisit menggabungkan perencanaan, perancangan, dan pengawasan ke dalam satu kategori "jasa konsultansi konstruksi" dengan tarif yang sama (3,5% bersertifikat atau 6% tanpa sertifikat) — berbeda dari anggapan umum bahwa keduanya punya tarif terpisah.

Tidak untuk transaksi jual-beli wajar (tidak ada hubungan istimewa) — dasar pengenaan pajaknya adalah nilai transaksi yang sesungguhnya diterima penjual. Perbandingan dengan NJOP (memakai nilai yang lebih tinggi) adalah aturan BPHTB yang dibayar PEMBELI, bukan PPh Final Pasal 4(2) yang dibayar penjual ini — dua pajak yang berbeda meski objeknya sama.

PP 9/2022 memiliki klausul evaluasi 3 tahun (Pasal 10D) yang jatuh tempo sekitar Februari 2025, di mana Menteri Keuangan bisa mengevaluasi apakah skema final ini dilanjutkan atau dialihkan ke tarif normal Pasal 17. Berdasarkan pemantauan hingga pertengahan 2026, hasil evaluasi belum diumumkan — tarif dalam kalkulator ini masih yang berlaku, tapi ada kemungkinan berubah sewaktu-waktu.